2015Maj
4

Umowa najmu handlowego we FrancjiI. Czas trwania najmu

Bail commercial jest umową związaną z najmem lokali przeznaczonych do wykonywania działalności gospodarczej o charakterze handlowym, przemysłowym lub rzemieślniczym. Obecnie najem lokali użytkowych uregulowany jest w artykule L. 145-1 i nast. Kodeksu handlowego. Minimalny czas, na jaki może zostać zawarta bail commercial, wynosi 9 lat. Ten relatywnie długi okres został ustanowiony dla zagwarantowania lokatorowi prowadzącemu przedsiębiorstwo pewnej stabilności. Praktyka pokazała natomiast, że w okresach dekoniunktury, kiedy niewielu przedsiębiorców rozpoczyna działalność, a podaż lokali zdecydowanie przekracza popyt, dziewięcioletni okres najmu zabezpiecza również interesy wynajmujących.

II. Czynsz

W chwili zawierania bail commercial strony dysponują pełną swobodą w ustaleniu wysokości czynszu. Natomiast ewentualne zmiany opłat w trakcie obowiązywania umowy są szczegółowo reglamentowane. Kodeks handlowy przewiduje waloryzację czynszu co trzy lata. W praktyce jednak, ze względu na tempo zmian na rynku nieruchomości, większość bail commercial przewiduje corocznie taką operację. W braku odmiennych postanowień w umowie waloryzacja czynszu nie może przekraczać wskaźnika publikowanego kwartalnie przez INSEE (odpowiednik polskiego GUS). Oczywiście jego wartość stale wzrasta, ale dość płynnie, przeciętnie ok. 4 – 5 proc. w skali roku. Jest też wyjątek od zasady stabilnych czynszów. W skrajnym przypadku może on doprowadzić do podwyżki z roku na rok o kilkadziesiąt procent. Jest to wzrost tzw. wartości najemczej (valeur locative) lokalu, na którą składa się tak charakterystyka samego lokalu, jak i jego położenie czy infrastruktura.

Dla zobrazowania tej zasady załóżmy, że siedziba przedsiębiorcy znajduje się na placu z nowo oddaną do użytku stacją metra. Przedsiębiorca ten z jednej strony ma powód do radości, gdyż jego obrót może znacząco wzrosnąć z powodu ułatwienia komunikacyjnego dla klientów. Natomiast z drugiej – znacząco wzrośnie jego czynsz za najem.

Innym sposobem ustanowienia czynszu, który różni się od wymienionego powyżej, jest możliwość umownego uregulowania przez strony ewolucji czynszu przy użyciu klauzuli dochodów „clause recettes”. W takim przypadku wysokość opłat zostaje ustalona nie w postaci określonej kwoty, lecz przez wskazanie części obrotu, która będzie należna tytułem czynszu. Oczywiście w takich wypadkach zostaje ustalona kwota minimalna, gwarantująca wynajmującemu dochód na wypadek strat ponoszonych przez przedsiębiorcę. Takie klauzule są szczególnie popularne dla lokali wynajmowanych w centrach handlowych.

III. Odnowienie

Odnowienie (renouvellement) bail commercial jest uznawane za najistotniejsze z praw przysługujących lokatorowi. To właśnie ono gwarantuje najemcy niezbędną stabilność.

W praktyce, wraz z upływem okresu 9 lat strony mogą zachować się w jeden z trzech sposobów:

  1. wynajmujący zawiadamia lokatora o tym, czy chce lub też nie odnowić bail commercial,
  2. lokator przejmuje inicjatywę i sam domaga się odnowienia bail commercial,
  3. strony milczą.

Co zaskakujące, często zdarza się, że strony, świadomie bądź też nie, znajdują się w obliczu trzeciej opcji. W takim wypadku bail commercial zostaje przedłużony na okres nieoznaczony. Należy położyć szczególny nacisk na odróżnienie tego pojęcia od odnowienia umowy. Bowiem skutki prawne każdej z tych sytuacji są zupełnie inne.

Umowa przedłużona w konsekwencji milczenia stron nie gwarantuje już poziomu stabilności charakterystycznego dla bail commercial. I tak strony mogą w każdej chwili złożyć wypowiedzenie i tym samym zakończyć istnienie stosunku umownego. Ponadto, jeżeli milczenie będzie trwało przez kolejne trzy lata i jeden dzień, czyli w sytuacji gdy pierwotna umowa będzie obowiązywać przez okres przekraczający 12 lat, tracą swoje zastosowanie przepisy dotyczące ograniczeń w rewaloryzacji czynszu w oparciu o ewolucję w/w wskaźnika INSEE.